Die Straßen in NeuDonnerschwee heute
Ein ganz eigenes Thema im Quartier
Einerseits brauchen natürlich allen Bewohner*innen des Quartiers die Straßen für die täglichen Wege, andererseits bieten sie auf vielfältige Weise immer wieder Anlass und Stoff für Gespräche. Mal ruhig und sachlich, mal emotional und kontrovers - oder auch auf ganz andere Art.
Wir, der Verein NeuDonnerschwee e. V., haben keine Möglichkeit, die Geschicke der sog. "Straßenlandschaft" direkt zu beeinflussen. Dennoch kommen wir immer wieder in Situationen, in denen wir uns und Dinge dazu erklären müssen - häufig genug finden sich Einzelne von uns als "Blitzableiter" wieder.
Aus Anlass der Quartiersrunde vom 4. September 2024 haben wir uns entschieden, an dieser Stelle in Zusammenarbeit mit den Verwaltungen der Straßenlandschaft (Rottinghaus Immobilien und Immobilienverwaltung Thörmann) und dem Verwaltungsbeirat der BTG Straßenlandschaft Neu Donnerschwee möglichst aktuelle Informationen zum rechtlichen und zum praktischen Stand der Dinge in dieser Hinsicht anzubieten.
Zunächst etwas zur Orientierung:
Den Anfang machen einige Informationen des Verwaltungsbeirats der BTG Straßenlandschaft Neu Donnerschwee
Die ehemalige Donnerschwee Kaserne wurde 2012 vom Bund an einen Investor verkauft, die Parkresidenz Oldenburg GmbH, deren geschäftsführender Gesellschafter Gerald Breschke war. Nach Kernsanierung wurden 22 Gebäude und 750 Wohnungen weiterverkauft, davon sind über 1/3 der Gebäude und Wohnungen in der Hand einer Investorengruppe um Familie Breschke verblieben. Auf Wunsch des Investors wurden die Straßen auf dem Gelände als Privatstraßen angelegt. Eigentümer ist die Gemeinschaft aller Wohnungseigentümer, die Bruchteileigentümergemeinschaft (BTG) Straßenlandschaft mit 10.000 Miteigentumsanteilen (MEA).
In dem Quartier gibt es drei verschiedene Verwaltungsformen:
Sondereigentum (betrifft die einzelnen Wohnungen)
Ansprechpersonen sind hier die jeweiligen Eigentümer:innen bzw. die Verwaltung der Wohnung
Gemeinschaftseigentum (betrifft die einzelnen Häuser)
Ansprechpersonen sind hier die jeweiligen Beiräte der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. die Verwaltung des Hauses
Bruchteileigentümergemeinschaft Straßenlandschaft (betrifft Straßen, Wege, Grünflächen im Quartier und Wasserabrechnung)
Ansprechpersonen sind hier der BTG-Beirat bzw. die Verwaltung der Straßenlandschaft
Als Verwaltung für die BTG und die Wasserabrechnung wurde anfangs die Fa. IMG aus Magdeburg von der Parkresidenz Oldenburg eingesetzt. Ab dem 01.07.2022 übernahm die Firma Immobilienpartner Claußen GmbH die Verwaltung. Am 21.06.2024 wurden die Firmen Rottinghaus-Immobilien e.K. und Immobilienverwaltung Magnus Thörmann als Verwaltung bestellt.
Die Verwaltung der BTG Straßenlandschaft wird von einem gewählten Beirat (Eigentümer aus dem Quartier) begleitet. Dieser Beirat hat sich von Beginn an intensiv mit den anstehenden Aufgaben im Quartier beschäftigt, um gemeinsam mit der Verwaltung die Qualität des Quartiers zu verbessern.
Dazu gehören u.a.
- Klärung und Regelungen von Rechtsgrundlagen und
- ordnungsgemäße Einladungen zu BTG-Versammlungen für benötigte Beschlussfassungen zur Verkehrsregelung, Grünpflege, Winterdienst, zur Erfassung des Wasserverbrauchs oder Abrechnung der Heizkosten, um die fristgerechte Abrechnung der Hausverwaltungen zu gewährleisten.
Aufgrund erheblicher Mängel bei der Verwaltung (der Straßenlandschaft, Anm. d. Red.) und sich abzeichnender Zahlungsunfähigkeit der BTG hat der Beirat am 07.11.2023 alle Hausverwaltungen zu einem Krisengespräch eingeladen. An dieser Sitzung nahm die Firma Claußen nicht teil, sondern ließ sich kurzfristig entschuldigen.
Der Beirat hat daraufhin die Beendigung des Verwaltungs-Vertrages und die Wahl einer neuen Verwaltung gefordert. Da es der Fa. Claußen trotz wiederholter Aufforderungen durch den Beirat nicht gelungen ist, eine beschlussfähige Versammlung durchzuführen, hat der Beirat mit anwaltlicher Beratung zum 21.06.2024 rechtskonform nach Grundbucheintrag zu einer BTG-Versammlung eingeladen.
Aufgrund unterschiedlicher Eintragungen im Grundbuch mussten für die 10.000 Bruchtteile die Einladungen an 173 Wohnungseigentümer:innen, 8 Hauseigentümer:innen, 5 Hausverwaltungen, 2 Stiftungen, 1 Wohnungs- genossenschaft, 1 Kulturgenossenschaft und die Stadt Oldenburg (die Anteile an den Bruchteilen sind nach den Flächen an Eigentum aufgeteilt, Anm. d. Red) verschickt werden. Für die Wahl der neuen Verwaltung war die Mehrheit der Stimmen der 10.000 Bruchteile erforderlich. Die Miteigentumsanteile liegen zwischen 8 und 2.612 MEAs.
Bei der Versammlung am 21.6.2024 lagen 9.410 MEAs vor. Die neue Verwaltung wurde mit 5.378 Stimmen gewählt. Das Stimmrecht für alle weiteren Beschlüsse richtet sich wegen derzeit fehlender rechtlicher Regelungen nach dem BGB. Alle Beschlüsse außerhalb der Notgeschäftsführung müssen daher zur Zeit einstimmig erfolgen.
Der Beirat ist zuversichtlich, dass durch die neue Verwaltung nun endlich die rechtlichen Grundlagen für die Verwaltung der Straßenlandschaft gelegt werden und anstehende Aufgaben nach und nach bearbeitet werden können. Von den Bewohner:innen nehmen wir gerne Anregungen, Hinweise und Verbesserungsvorschläge entgegen.
Der Verwaltungsbeirat der BTG Straßenlandschaft Neu Donnerschwee ist unter btg-beirat@web.de erreichbar.